Tendencias (sin basura) Real Estate 2023-2028 (quizá)
No es otro artículo más que incluirá “REALIDAD VIRTUAL” o “REALIDAD AUMENTADA” porque no es cierto, prácticamente nadie en la industria lo está implementando, no es tendencia y no está siendo una herramienta disruptiva en la categoría.
“Recorridos virtuales” fueron poco más que un marketing gimmick, aunque pueden ser de cierta utilidad, ya no son tendencia para los próximos años.
Nos enfocaremos en tendencias particularmente para los próximos 2 a, quizá, 5 años. La realidad es que con el mundo tan cambiante, es difícil predecir cambios más allá de un par de años. ver qué dirías: ¿En el 2019 una pandemia que cambiaría radicalmente el modelo económico? ¿En el 2021, dirías una segunda guerra fría?
No, en este artículo, a nuestro modo, siempre un tanto disruptivo y crudamente honesto, te daremos los que nosotros creemos que son las verdaderas tendencias que veremos en los próximos años en México (y posiblemente en países con condiciones similares de LATAM) para Real Estate (residencial).
Decrecimiento
Sí, empezamos con una mala noticia, pero ¿qué esperaban? Por años los desarrolladores han estado jugando al juego de crecimiento infinito en un mundo de recursos finitos.
Dicho de otra forma, las propiedades siguen subiendo exorbitantemente de precio, y la población, cada vez es más pobre, la clase media prácticamente ha desaparecido. La casa promedio en México cuesta alrededor de $1.3 MDP, si es en una ciudad como Ciudad de México, Guadalajara o Monterrey, es más cercano a los $3 MDP.
Y el salario promedio es menor a $8,000. Por si te lo preguntas, para comprar una casa de $1.3M requieres alrededor de $30,000 de ingresos mensuales. Menos del 5% de la población tiene acceso a ese ingreso.
Adicionalmente, todos los desarrolladores se dedican al sector residencial, residencial +, hacia arriba. Si le preguntas a un desarrollador te dirá “te cuesta lo mismo o más, vender una casa de un millón, que de 2 o 3 millones de pesos”, y el costo de construcción no varía tanto tampoco, entonces la mayoría ignora al 90% de la población, toda la oferta está concentrada en los NSE ABC+ (<7% pob).
Simplemente las matemáticas no dan. A esto hay que sumarle factores “suaves” como el hecho de que ya no se construyen viviendas sociales, ni por privados ni por el estado; al menos no se construyen al ritmo que la población crece.
Igualmente otros métodos de financiación son cada vez más restrictivos. Créditos como “Infonavit” son, literalmente, una suerte para sacarlos y los requisitos son cada vez mayores, sin mencionar el impedimento mismo del pago. Los créditos bancarios tienen intereses muy altos para la mayoría de las personas, o simplemente son inaccesibles por capacidad de pago.
¿El resultado? La propiedad promedio se queda hoy más de 180 días en lista, o más. En promedio 1.5 veces más que hace 5 años. Y ahora con una recesión global económica cada vez más cercana en la mira, las tasas de interés más altas que hace décadas acompañas de una inflación histórica desde los 70, la gente simplemente no puede comprar y se ha decidido a rentar, a buscar otras alternativas de vivienda o incluso a mudarse de estado o hasta de país.
Alternativas de vivienda
Hablando de alternativas, el deseo, mejor dicho, la necesidad humana de tener vivienda propia, y la falta de recursos, como siempre, lleva a la innovación o al menos a la búsqueda de alternativas creativas. Aquí algunas de las que están tomando auge entre tipos de construcción, preferencias de vivienda y hasta estilo de vida:
- Tiny home
El “Tiny Home Movement” es un fenómeno, particularmente popular entre millennials en zonas urbanas con un alto -pero no tan alto- nivel de ingresos económicos, donde el cambio está en el enfoque de tamaño. Este movimiento busca reducir lo mínimo necesario para vivir, especialmente si viajas seguido o te la pasas en el trabajo: “No tiene caso gastar una fortuna (que no tienes) en algo que no vas a aprovechar, para hijos que no vas a tener”.
O sea, casas muy pequeñas, usualmente del tamaño de cuartos o de menos de 60m2 muy bien acomodadas, con muebles y espacios diseñados inteligentemente para aprovechar al máximo cada rincón. Particularmente de moda entre millennials que buscan gastar su dinero en experiencias de viaje, que no planean tener hijos y han reducido estilo de vida, al menos en cuestión de m2.
- Coliving
Aunque como tal no es un fenómeno de real estate, sí es un fenómeno que reemplaza la necesidad de casa y que afecta al mercado de Real Estate, particularmente popular para los nómadas digitales que no buscan poseer casa, ni muebles y que buscan viajar y vivir por el mundo.
Coliving se refiere a un modelo tipo hotel de estadía larga, básicamente rentas en un edificio un cuarto, a veces con un poco más de espacio o amenidades, con una pequeña estufa propia y un baño. Todas las demás “áreas comunes” son compartidas, como salas, comedor, jardines, espacio para ejercicio y otros; facilitando también el intercambio cultural, la amistad y hasta el networking. Básicamente es la generación rindiéndose totalmente al sistema y aprovechándola su favor. Curiosamente es popular entre gente que sí tiene un ingreso alto, pero igualmente prefiere viajar y vivir experiencias que apostarle a una deuda de 30 años. También las “comunas” sustentables están viendo un pequeño auge, aún en ciudades abarrotadas, como modelos nuevos y disruptivos de vivir en armonía con el medio ambiente.
- Terrenos en zonas que serán “la mancha urbana” en unos años
“Antes todo esto era campo”: todos hemos escuchado esa frase alguna vez; y pues es verdad. Entre los 80 y los 90, la población se duplicó, pero la mancha urbana creció 10 veces. Entonces para qué vivir en la ciudad, si la ciudad puede llegar a ti.
Algunos desarrolladores se especializan en eso justamente: en vender terrenos relativamente lejos, pero cerca de las ciudades, donde muy posiblemente va a crecer la mancha urbana. Si lo planeas bien, no es mala idea, al final crecerá, habrá amenidades, supermercados, cafés, etc, entonces, mucha gente está optando por un terreno que, incluso,, aún si no construyes, ganará plusvalía y podrás venderlo por mucho más después.
- Vivienda móvil
Finalmente, para qué vivir en un lugar si puedes vivir en todos. Aunque no es nada nuevo el concepto de “Camper”, es nuevo que se esté retomando en vehículos más pequeños, y con tecnologías como “Starlink” y fuentes de energía como páneles solares mucho más portátiles, eficientes y asequibles. Hay gente que lo está montando a una camioneta van y se dedican a viajar; viviendo en estacionamientos que lo permiten. A veces en la calle, cerca de gimnasios, coworks… básicamente viviendo de forma nómada, a veces como escritores de viajes o de naturaleza. Aquellos que se aventuran más profundo hacia parques nacionales o zonas de campismo.
“Si de todas formas debo de tener un vehículo para viajar, por qué no matar dos pájaros de un tiro: la misma renta para casa y coche”. Claro que este modelo cuenta con incomodidades que no pasan desapercibidas, pero, es de todas formas, un modelo que cada vez más gente está adoptando.
Básicamente estas son las principales alternativas de vivienda que la gente está buscando, no necesariamente todas son de compra, pero es interesante ver cómo están tomando auge. Claro que lo tradicional sigue siendo bastante normal: la gente joven, especialmente en ciudades, sigue prefiriendo departamentos. La población en general sí sigue soñando con una casa. Lo más comprado son terrenos por su accesibilidad y posibilidades futuras.
Continua digitalización de marketing y procesos
La industria inmobiliaria se caracteriza por “moverse” un poco lento en la adopción de procesos digitales, el uso de marketing digital y otras herramientas tecnológicas, para la operación de su negocio. Y, ¡vaya!, hasta cierto punto, comprar un hogar sigue siendo una operación muy tradicional. Sin embargo, la ola tecnológica es imparable y la seguiremos viendo en todos los ámbitos de las desarrolladoras, hoy más del 80% de las búsquedas inician en motores de búsqueda o metabuscadores (sitios como Inmuebles24, Lamudi, etc.).
Y el viaje continua en los sitios de los desarrolladores, redes sociales, etc. Realmente cuando sucede la visita el usuario ya está informado y ya tiene otros inmuebles que vio en mente. Claro que aún hay walk-in y con buena intención de compra, pero la realidad es que la mayor parte del viaje ya es digital, incluso con herramientas como Bancompara, puedes tramitar todo el crédito en línea, también.
Hoy más que nunca es primordial que las inmobiliarias utilicen herramientas como CRM’s (si no tienes, aquí hay un gran equipo que te ayuda a implementar Odoo y SalesForce), que automaticen lo más que puedan sus procesos y se ayuden de la tecnología para la atención de clientes. Quien no lo está haciendo simplemente se está quedando atrás.
¿Qué depara el futuro? Mucho más conversación. Los usuarios están prefiriendo utilizar plataformas de mensajería instantánea (WhatsApp, Inbox/Messenger, Telegram), por lo que opciones como chatbots se vuelven atractivas para estar directamente en el mismo canal que los usuarios, envíos de mensajes masivos y centralizar todos los canales en una sola bandeja.
Finalmente, la tecnología en punto de venta, tales como los showrooms digitales, o la coexistencia de aplicaciones para los vendedores, conectadas a ERPs que gestionan el precio/disponibilidad en tiempo real, pantallas interactivas, todo con la misma información y centrado en el consumidor.
Opciones de financiación: renta con opción a compra
Una opción de financiamiento que está sonando mucho y siendo cada vez más buscando es el modelo de “renta con opción obligación a compra” que en México no es más que el enganche diferido y le llamaremos “rentas”, el resto es normal y lo pagas como crédito tradicional o al contado cuando se acaba el contrato.
En otros países, y muy probablemente se adopte en México, más adelante, con alguna compañía más grande, es tal cual lo que suena: se renta, con opción a tomar las rentas como anticipo durante un periodo especificado por contrato. En caso de cancelar la compra, el inquilino pierde sus anticipos en rentas. El desarrollador no pierde dinero.
Implementación de IA
Chat GPT es la joya del momento, sin embargo las aplicaciones de IA también están siendo enfocadas a real estate, a todos los procesos, desde la construcción hasta la venta, particularmente para el pronóstico de precios, como asistencia para la gestión de propiedades y hasta atención y agendar ventas sin asesores.
Incluso algunos colegios han empezado a explorar paisajismo con IA, para poder desarrollar ciudades que optimizan la ocupación de espacio, precio y calidad de vida. Solo esperemos que llegue en nuestros tiempos.
Inmigración EE.UU a México
Durante años Estados Unidos ha sido “invadido” civilmente hablando, por la inmigración de latinoamericanos, pues ahora es el “Imperio Contraataca”.Los precios en México son altos, pero en Estados Unidos son ridículos, por lo que también muchos millennials, especialmente con el auge del home office, y la migración digital, han decidido cruzar la frontera y “echar raíces” en suelo mexicano, ya sea gentrificación en dólares La Condesa en la CDMX, Tijuana, Mérida o Cancún o en alguna otra ciudad similar.
Esto les ayuda a vivir “su vida de ensueño” a un precio mucho más accesible, aceptando los riesgos y “vicisitudes” de vivir en México.
Si vendes inmuebles en alguna de estas zonas, antes de que te emociones, recuerda que los extranjeros tienen requisitos especiales para poder ser dueños de un inmueble en México.
Coqueteo peligroso con legislación
El problema de accesibilidad a la vivienda no es nada, nada nuevo, tienen ya más de 20 años gestándose, y básicamente afecta a toda la población, ¿no te parece curioso que ningún político lo haya tratado?
Bueno esto es por diseño, pero puede no durar mucho más. Históricamente la compra y venta de inmuebles ha sido el modelo favorito de políticos y criminales (¿estoy siendo repetitivo?) para lavar dinero, y es donde, escándalo tras escándalo, sabemos que los políticos ocultan sus montañas de “cash”.
Pero no es ningún secreto para ellos, que legislar a favor de modelos más accesibles de vivienda es una palanca política enorme, que pueden aprovechar en cualquier momento. Es cuestión de tiempo para que un grupo político lo intente aprovechar, con consecuencias potencialmente catastróficas.
En el mejor de los casos se incentiva la construcción de vivienda social, plagado de corrupción y nepotismo. En el peor de los casos estamos viendo un control de precios que podría destruir el valor del patrimonio de personas instantáneamente, si el mercado no se autorregula pronto. En otro tipo de caso, podría ser como un modelo chino, donde el estado es el dueño absoluto de la tierra, y solo te la “rentan” por 99 años, poniendo presión a las constructoras para seguir construyendo ciudades vacías. ¿Evergrande quién?
Conclusión
Al final esta es nuestra predicción, que como toda predicción del futuro, está basada en lo que vemos y entendemos hoy, naturalmente eso deja un gran punto ciego; puede haber innovación a la vuelta de la esquina, que haga construir mucho más barato y seguro, o a lo mejor una nueva crisis que nos aviente de regreso a los tiempos donde sólo construyes tu casa y ya. El futuro es impredecible, pero de acuerdo a nuestro expertise esto es lo más probable que veremos crecer en los próximos años.